Ο διαχειριστής πολυκατοικίας είναι το εκτελεστικό όργανο της συνιδιοκτησίας. Εκλέγεται από τη
Γενική Συνέλευση και αναλαμβάνει την καθημερινή λειτουργία, οικονομική διαχείριση και
επικοινωνία του κτηρίου.
Η θέση του διαχειριστή πολυκατοικίας είναι συχνά παρεξηγημένη — άλλοτε υπερεκτιμάται η
εξουσία του, άλλοτε υποεκτιμώνται οι αρμοδιότητές του. Το παρόν άρθρο ξεκαθαρίζει τι
ακριβώς μπορεί και τι δεν μπορεί να κάνει, βάσει του ελληνικού νόμου.

Νομικό πλαίσιο

Ο θεσμός του διαχειριστή πολυκατοικίας ρυθμίζεται από τον Ν. 3741/1929 (Νόμος
Οροφοκτησίας) και τα άρθρα 1002-1117 του Αστικού Κώδικα. Κάθε κτήριο μπορεί επίσης να
έχει ιδιωτικό Κανονισμό που εξειδικεύει περαιτέρω τις αρμοδιότητες.

Βασικές υποχρεώσεις του διαχειριστή

Οικονομικές αρμοδιότητες
• Έκδοση, διανομή και είσπραξη ειδοποιητηρίων κοινοχρήστων
• Πληρωμή όλων των δαπανών του κτηρίου (ρεύμα, νερό, ασανσέρ, καθαρισμός)
• Τήρηση βιβλίου ταμείου και αρχείο παραστατικών
• Σύνταξη ετήσιου απολογισμού και υποβολή στη Γενική Συνέλευση
• Είσπραξη εκκρεμών οφειλών από ιδιοκτήτες σε καθυστέρηση

Τεχνικές αρμοδιότητες
• Κατάρτιση και παρακολούθηση προγράμματος συντηρήσεων
• Ανάθεση και επίβλεψη τεχνικών εργασιών σε εγκεκριμένα συνεργεία
• Διαχείριση βλαβών και επειγόντων περιστατικών
• Παρακολούθηση κατανάλωσης θέρμανσης και ενεργειακής αποδοτικότητας

Διοικητικές αρμοδιότητες
• Σύγκληση και οργάνωση τακτικών και έκτακτων Γενικών Συνελεύσεων
• Εκτέλεση των αποφάσεων της ΓΣ
• Επικοινωνία με Δήμους, ΔΕΚΟ, ΕΦΚΑ και λοιπούς φορείς
• Ανάληψη αδειοδοτήσεων και ελέγχων
• Τήρηση εγγράφων κτηρίου (βιβλίο κτηρίου, κανονισμός, πρακτικά ΓΣ)

Τι ΔΕΝ μπορεί να κάνει ο διαχειριστής χωρίς απόφαση ΓΣ

Η εξουσία του διαχειριστή δεν είναι απεριόριστη. Οι παρακάτω αποφάσεις απαιτούν
υποχρεωτικά έγκριση από τους ιδιοκτήτες:
• Πραγματοποίηση δαπανών που υπερβαίνουν τα εγκεκριμένα όρια
• Αλλαγή εξωτερικών συνεργατών (καθαρίστρια, συνεργεία κ.λπ.)
• Τροποποίηση του Κανονισμού
• Σύναψη μακροχρόνιων συμβάσεων
• Έγκριση έργων ανακαίνισης ή βελτίωσης κοινόχρηστων χώρων

Πότε παύεται ο διαχειριστής;

Ο διαχειριστής μπορεί να παυθεί με απόφαση Γενικής Συνέλευσης ανά πάσα στιγμή —
ακόμα κι αν έχει εκλεγεί για ορισμένη θητεία. Επίσης, παύεται αυτοδίκαια αν παραιτηθεί, εάν
δεν τηρεί τις νόμιμες υποχρεώσεις του ή αν παραβεί τον Κανονισμό του κτηρίου.

Διαχειριστής ή επαγγελματική εταιρεία;

Η επαγγελματική διαχείριση από εξειδικευμένη εταιρεία εξασφαλίζει ότι όλες οι παραπάνω
αρμοδιότητες εκτελούνται από εμπειρογνώμονες, με δομημένες διαδικασίες και ψηφιακά
εργαλεία — χωρίς να επιβαρύνεται κάποιος ιδιοκτήτης.

→ Μάθετε πώς η PREMO αναλαμβάνει πλήρως τη διαχείριση του κτηρίου σας